Die Grundlage: § 2 Betriebskostenverordnung
Welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Für die Objektbetreuung sind vier Positionen wichtig:
- Nr. 8, Straßenreinigung und Müllbeseitigung: dazu zählt auch der Winterdienst auf Gehweg und Zuwegen
- Nr. 9, Gebäudereinigung: Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche und andere Gemeinschaftsflächen
- Nr. 10, Gartenpflege: Rasen, Hecken, Beete, Wege und Spielplätze, auch das Erneuern von Pflanzen
- Nr. 14, Hauswart: die laufende Betreuung des Objekts durch einen Hausmeister
Hausmeister: nicht alles ist umlagefähig
Umlegen dürfen Sie nur, was der Hausmeister an laufenden Aufgaben erledigt: Kontrollgänge, Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Mülltonnen. Nicht umlagefähig sind Anteile für
- Reparaturen und Instandhaltung,
- Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsübergaben oder das Einweisen von Handwerkern.
Erledigt der Hausmeister beides, muss der nicht umlagefähige Anteil herausgerechnet werden. Am einfachsten geht das, wenn Angebot und Rechnung die Leistungen getrennt ausweisen. Darauf achte ich in meinen Angeboten von Anfang an.
Keine doppelte Abrechnung
Reinigt der Hausmeister das Treppenhaus oder mäht den Rasen, dürfen diese Arbeiten nicht zusätzlich unter Gebäudereinigung oder Gartenpflege auftauchen. Jede Leistung gehört in genau eine Position.
Gartenpflege: Pflege ja, Neuanlage nein
Laufende Pflege ist umlagefähig, ebenso der Ersatz abgestorbener Pflanzen. Wird der Garten dagegen neu angelegt oder grundlegend umgestaltet, sind das keine Betriebskosten.
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
Vermieter müssen bei Betriebskosten auf ein vernünftiges Verhältnis von Kosten und Leistung achten. Ein schriftliches Angebot mit festem Preis und klarem Leistungsverzeichnis hilft, das gegenüber Mietern oder Eigentümern zu belegen.
Gut für Mieter und Eigentümer: § 35a
Die Arbeitskosten für Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst lassen sich als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen. Wie das geht, steht im Ratgeber Steuer.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte einen Fachanwalt oder Ihren Vermieterverband.
Stand: Oktober 2026